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支付购房定金后,“限购令”出台,导致房屋无法过户,卖房人是否应该退还定金?

发布日期:2017-06-06

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导读:因不可归责于合同双方的原因导致房屋买卖合同无法履行的,应当解除合同,双方互不承担违约责任。

案情简介:2016年9月28日,谢某与汪某某签订了《存量房买卖合同》、《补充协议》,双方约定谢某购买汪某某所有的位于合肥市瑶海区的一套住宅,购房定金为2万元。当日,谢某就支付给了汪某某购房定金2万元,汪某某向谢某出具了《收条》。
2016年10月2日,合肥市出台了合政办【2016】43号文件《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的若干意见》(以下简称《意见》)。根据《意见》的规定,谢某不具备在合肥市区的购房资格,无法办理过户手续。因此,谢某与汪某某沟通,希望汪某某能够解除合同,返还定金,汪某某予以拒绝。多次沟通无效后,谢某起诉至合肥市瑶海区人民法院。法院最终判决解除双方合同,汪某某退还谢某购房定金2万元。

案件分析:
1、关于合同的解除:根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释(二)》第二十六条的规定:“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化,继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的,当事人请求人民法院变更或者解除合同的,人民法院应当根据公平原则,并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。”本案中,谢某与汪某某在签订合同时,《意见》尚未出台。在《意见》出台后,根据《意见》的规定,非合肥市区户籍居民,在合肥市区购买住房,需在购房之日前2年内在合肥市区逐月连续缴纳1年以上个人所得税或社会保险,不满足条件的,房地产交易和不动产登记部门不予办理相关手续。因此,根据《意见》的规定,谢某不满足在合肥市区的购房条件,二人所签订的《存量房买卖合同》已无法实际履行,合同的目的已经不能实现,因此,法院应依法予以解除双方签订的《存量房买卖合同》。
2、关于定金的返还:根据《中华人民共合国合同法》第九十七条之规定:“合同解除后,尚未履行的,终止履行;已经履行的,根据履行情况和合同性质,当事人可以要求恢复原状……”谢某与汪某某在签订《存量房买卖合同》、《补充协议》之时,《意见》尚未出台,因此双方并不知晓合肥的房产新政,《意见》的出台对双方当事人而言实属凑巧,房产新政的出台对双方而言均是不可控制的风险,新政导致合同事实上履行不能不可归责于双方。
参考深圳市中院作出的(2011)深中法民终字第918号判决书、上海市一中院出具的(2014)沪一中民二(民)终字第2891号判决书,两份判决书均认为:“不可归责于合同双方的原因导致房屋买卖合同无法履行的,应当解除合同,返还定金。”
综上所述,原、被告之间签订的《存量房买卖合同》应依法予以解除,谢某支付给汪某某的2万元定金应依法退还给谢某。最终,合肥市瑶海区人民法院也以此做出了判决。

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